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专家说新的印度储备银行政策为所有房地产项目提供了救济

发布时间:2020-02-13 06:53:50 已有: 人阅读

  印度储备银行(RBI)已将用于项目重组的延长了12个月,而没有降低资产类别的等级。这是针对因房地产经纪人无法控制的原因而被推迟的项目,这是对房地产行业的重大缓解。

  尽管细则还没有公布,但房地产专家表示,这项措施不仅限于商业房地产。他们说,这将使因监管问题而被推迟的住宅项目受益。

  例如,诺伊达(Noida)鸟类保护区问题,NGT的建筑禁令,地下水的使用禁令,甚至政府相关的土地征用问题,都推迟了各种房地产项目。

  专家澄清说,商业房地产(CRE)是指所有房地产资产类别。用印度储备银行的话来说,它是指非零售,包括所有资产类别,例如商业建筑物,IT建筑物的建造,甚至包括银行向开发商借贷的住宅建筑物。

  印度房地产开发商协会联合会(CREDAI)主席Jaxay Shah表示:“ CRE是银行业用语,涵盖房地产的整个领域。它还包括向住房项目提供的。”

  根据先前的通知,RBI对商业房地产的标准定义是:“向建筑商提供的用于建造打算出售或出租的任何财产(例如,向房屋,酒店,饭店,体育馆,医院,公寓,大型购物中心,办公大楼,剧院,游乐园,冷藏库,仓库,教育机构,工业园区,仓库)。”

  首先,它允许贷方将现金储备比率(CRR)缓冲池中的资金以较低的利率贷给住房,并将房地产项目的开始日期延长一年。

  第二,为了增加对中小企业(MSME),汽车和房屋领域的,中央银行通过放宽总存款的计算来调整CRR规范的维护。到2020年7月,银行现在将获得增量的CRR免税。

  印度储备银行的政策规定:“已决定允许将商业房地产项目的商业运营开始日期(DCCO)再延长一年,但由于发起人无法控制的原因而将其推迟了一年,而又不降低其资产类别的等级。符合其他非基础设施项目的待遇,这将补充印度政府在房地产领域采取的措施。详细指示将在短期内发布。”

  DCCO是指计划完成项目的日期。新政策对房地产行业有具体规定,允许通过更改DCCO来每年重新安排项目的时间。

  这意味着如果由于流动性或监管问题而推迟了原定于2021年2月投产的项目,则该项目现在将在2022年2月投产。

  因此,从2020年2月至2021年2月应偿还的债务现在必须从2022年2月1日至2022年2月偿还。

  此项扩展超出了原DCCO当前提供的一年期限。除了为延迟的项目完成提供更多时间外,它还有助于缓解因现金流不匹配而引起的项目资金问题,并为开发商提供额外的灵活性,以为项目完成筹集最后一英里的资金。

  高级副总裁兼集团负责人Shubham Jain表示:“此外,用于购房的增量的现金储备要求已经降低,从而能够以较低的资金成本增加对购房者的,这有望刺激住房需求。”在ICRA。

  这些可能是指政府政策,法院或司法指示的变更。预期详细指南将为资格提供精确的规范。这些可能都是不可抗力的问题。

  根据Care Ratings,项目延迟或卡死的原因有两个。一是因为批准需要时间。例如,如果环境审批花费更多时间,则该项目将被延迟,并且由于延迟而将其归类为不良。

  其次,是缺乏资金或无法获得最后一英里的资金,这需要对房地产进行一次重组。其中,第一个没有在信贷政策中得到解决,但第二个已经解决。

  根据市场估计,由于各种原因,大约有4.5-5万亿个已推出的住房面临延期。尽管其中一些延迟可能是由于项目管理问题引起的,包括与资金和执行相关的问题,但很大一部分还归因于发起人无法控制的原因,例如延迟收到项目批准或所有权纠纷。

  “对于后一个项目,在不改变资产类别的情况下,DCCO再延长一年以及相应地延长的主要暂停期,这将增加灵活性,这是一个重要的喘息机会,尤其是因为大多数这些项目延期超过一年。” Jain说。

  项目延误通常会导致成本超支的增加,其形式是在施工期间增加利息,以及原材料和人工成本的上涨。通常与里程碑联系在一起的销售收益也将推迟。

  因此,在运营水平上会出现重大的现金流量失配。在此延迟期间开始提供主要服务义务可能会进一步加剧现金流的压力。

  “因此,进一步允许推迟偿还债务可以帮助该项目保持可行。此外,还可以筹集更多资金以支付成本超支,如果资产分类被降级,这是不可能的。因此,由于延迟项目的融资和融资减少,预计项目交付量将得到提高。”

  通过此扩展,房地产开发商现在可以更改其还款时间表。这将导致更多的流动性,因为项目现金流将不会用于偿还债务(一年),而是用于完成项目。

  印度储备银行现在认为,房地产应属于非基础设施类别。发起人可以使用长达12个月的DCCO窗口进行基础设施项目。

  由于现在还款时间表将延长一年,因此现金流将被返还给该项目,从而间接地将流动资金注入到陷入困境的项目中。

  应当记住,这是一个额外的12个月的窗口。这不是完整的一次性过渡或豁免。开发人员必须支付一年的利息。

  资本执行董事Piyush Gupta说:“早期的政策没有为重组/重新安排向房地产部门提供的具体规定。在基础设施和非基础设施之间进行了分类,没有针对房地产的特定规定。”市场印度,高力国际。

  一家大型非银行金融公司(NBFC)在2018年违约引发的流动性危机从字面上阻止了NBFC向房地产的资金流,导致违约。

  结果是,即使从长远来看,它们绝对有足够的安全性和现金流来偿还从银行和NBFC借来的,对大多数房地产公司的财务援助也越来越难获得。

  此外,经济增长放缓,加上房地产监管法案(RERA)和商品及服务税(GST)等结构性改革的短期影响,对住房需求产生了不利影响。

  需求的疲软加剧了房地产项目现金流量的暂时失配。房地产行业的流动性危机已导致项目完工延误,进而削弱了买家对在建项目的信心,从而推动了螺旋式下降。

  “这项要求已经通过印度储备银行的公告得到了部分满足。建筑商将支付利息和本金。只有付款被推迟了一年。如果没有提供这种援助,这些将被宣布为不良。宣布将使我们感到部分缓解。” CREDAI国家主席Satish Magar说。

  CREDAI Ghaziabad总裁兼SG Estates总监Gaurav Gupta解释说:该计划将影响所有项目。对于房地产项目获得的一年期将不归类为不良资产。什么都不会放弃。当压力资产基金寻求提供最后一英里的资金时,这种分类将使开发商能够有更多的时间来还款。

  古普塔说:“这两种方案相得益彰。这也对开发商和银行都有帮助。这将确保房地产经纪人的信用记录保持正面,并且银行不会在账簿上注明不良资产。”

  “重组涉及到必须先宣布一个项目的不良资产,然后再进行适当的拨备。这一过程通常会导致的资产质量变差,并对银行和开发商都产生负面影响。机制(如印度储备银行宣布的那样),资产可以在不影响银行资产负债表的前提下尽快进行重组。” GenReal Advisers主席Anckur Srivasttava指出。

  斯里瓦斯塔瓦补充说:“我们预计这一单一的指导方针将比印度政府和印度储备银行最近采取的任何其他举措(包括设立压力资产基金)对印度房地产产生更大的影响。”

  政府宣布提供2500亿卢比的压力资产基金,为陷入困境的项目提供最后一英里的资金/流动性,目的是向符合以下条件的项目注入流动性:由于缺乏足够的资金而陷入停滞,项目属于可负担和中等收入类别属于净资产正项目(包括NPA和正在接受NCLT程序的项目),已在RERA注册并即将完成。

  专家说,这两个计划都是小时的需要,并且是相辅相成的。尽管2500亿卢比的资金将帮助某些市场中的特定类别的项目,但印度储备银行的政策适用于全国范围内的较大数量的项目。

  为陷入困境的项目提供25,000千万卢比的资金是一个有限的资金,可能会吸引到更大的市场,尤其是德里NCR和孟买。印度储备银行的政策适用于印度任何建设阶段的项目。

  按照RBI的指示,所有开发人员都将获得等效的扩展,但上限为一年。Srivasttava说:“这将成为全国众多开发商的生命线。这一步骤非常必要,并且比压力基金更有效。”

  购房者认为也应为他们提供类似的暂停,特别是那些同时承受着EMI和租金负担的人。“为什么我们要为一个停工的项目继续支付EMI?该项目的延误不是我们的错。而且,为期一年的项目不会在明年变成NPA的保证是什么?购买者团体主席和人民集体努力成员Abhay Upadhyay问。

  货币政策委员会还提到,将允许银行从其净额中扣除相当于1月31日结束的两周末的零售(包括住房,超过这些部分的未偿还信贷水平)作为零售的增量信贷额。维持现金储备比率(CRR)的需求和时间负债(NDTL)。

  此项免税将适用于直至7月31日结束的两周的增量信贷。这也有望帮助银行信贷流向住房部门并支持住宅销售。

  这意味着在某种资产上,免除增量或将要支付的任何新,包括住房。它还呼吁从1月31日开始增加住房。CRR要求不适用于这些。

  “随着系统中这种银行信贷的增加,这意味着它们将有更多的流动性可用于其他地方。此窗口将于1月31日至7月31日打开。印度储备银行可能会选择在下次审核中扩大此窗口。已采取此措施促进房屋销售。” Piyush Gupta解释说。

  在需求方面,印度储备银行还允许银行从其净需求和定期负债(NDTL)中扣除银行作为零售住房支付的增量信贷的等值额,以维持现金准备金率。

  这将增加住房部门的机构资金可用性,并允许降低利率,从而对住房需求产生积极影响。然而,整体经济放缓将继续对需求产生负面影响。

  “展望未来,政府也可能会着重于改善项目批准的时间表和流程。同样重要的是要澄清,DCCO的这一扩展不会影响RERA规定的项目完成时间表,因此,买家仍可以按照即使金融机构允许D​​CCO延期,也要遵守IBC现行规范。按照金融机构和RERA的要求,在项目时间表上的延期之间的一致将有助于使印度储备银行的这一公告的影响更加有效。”

  印度储备银行(RBI)已将用于项目重组的延长了12个月,而没有降低资产类别的等级。这是针对因房地产经纪人无法控制的原因而被推迟的项目

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